楼上漏水泡坏我家，我能不交物业费吗？

刘某楼上邻居卫生间漏水，导致刘某家中受损。楼上是常年出租的住户，房东远在外地，电话里丢下一句“找物业”便再无下文。刘某找到物业，物业派人查看后确认是楼上卫生间防水层破损，但协调几次无果，楼上仍拖延不修。一气之下，刘某决定：“物业不作为，我就不交物业费了！”

这样的故事几乎每天都在城市小区里上演。问题是，以“楼上漏水没人管”为由拒交物业费，真的站得住脚吗？

一、核心结论：不能拒交，但要分情况

以“楼上漏水不修”为由拒交全部物业费，在法律上基本无法成立。因为这是两个完全不同的法律关系——相邻关系纠纷和物业服务合同纠纷，不能混为一谈。但若物业公司本身存在明显失职，比如对公共管道漏水维修不及时，法院可能酌情减免部分物业费。

我们需要拆解三层关系：楼上业主的责任、物业公司的义务、以及拒交物业费的法律后果。

二、两个关系，不能“打包”处理

1. 楼上漏水：侵权或相邻关系纠纷

楼上邻居因装修不当、防水老化、忘关水龙头等原因导致漏水，侵犯了楼下业主的财产权。根据《民法典》第二百八十八条（不动产相邻权利人应正确处理相邻关系）和第二百九十六条（造成损害应当赔偿），楼下可以直接要求楼上业主停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。也就是说，第一责任人是楼上业主，不是物业公司。楼上不修，楼下的矛头应指向楼上，而非绕过去打物业。

2. 拒交物业费：物业服务合同纠纷

物业费是业主基于与物业公司签订的物业服务合同应支付的费用。根据《民法典》第九百四十四条，只要物业公司按照约定提供了服务，业主就应支付物业费，不得以未接受或无需接受相关服务为由拒交。

本案关键点在于：物业公司有没有违约？如果合同约定的服务都做了（公共区域保洁、秩序维护、设施设备养护等），仅仅因为没能解决刘某和楼上之间的纠纷，这并不构成物业公司的根本违约。邻里间的侵权纠纷，物业的角色是“协调者”而非“责任人”。

三、物业公司到底有没有责任？

这是最容易产生误区的地方。很多人认为“我交了物业费，家里漏水你就得负责修好”，但法律对物业的维修义务有明确边界。

根据《民法典》及《物业管理条例》，物业公司的维修养护义务主要指向共有部分，比如屋面、外墙、电梯、消防设施、公共上下水主管道等。而对于业主专有部分，即你家房门内的空间以及楼上邻居家内部，除非合同另有约定，物业通常没有强制维修的权力，更没有自掏腰包维修的义务。

具体到漏水事件，要分两种情况：

公共管道漏水（如主排水管破裂、楼顶渗漏）：这属于共有部分问题，物业公司负有维修义务。如果物业怠于处理导致损失扩大，则存在违约，业主可以主张其承担相应赔偿责任，甚至据此主张减免部分物业费。

楼上专有部分漏水（如自家卫生间防水失效、私改水管破裂）：责任主体是楼上业主。物业的义务是协助协调、督促整改、必要时提供水电图等便利。如果物业已经多次出面、发函甚至上报社区，就算“尽力了”，不能苛求物业直接撬门进去修。反之，如果物业连协调都不做，没有任何动作，则属于服务瑕疵，在诉讼中法院可能酌情调减物业费，但很少因此完全免除。

因此，回到刘某的案例，如果漏水源头在楼上卫生间内部，物业屡次协调未果，他能否以“物业不作为”为由拒绝交费？答案很可能是：不能拒交全部，但若物业连基本协调都没做，可主张减少部分费用。

四、拒交物业费的沉重代价

即便心有委屈，拒交物业费往往会让业主从有理变没理，甚至付出额外代价。

1. 违约责任与滞纳金

物业服务合同通常约定逾期交费的违约金，日千分之一到千分之三不等。长期拖欠，滞纳金可能超过本金。根据《民法典》第五百八十五条，违约金过高可以请求调整，但即便调低，也是一笔本可避免的开支。

2. 败诉风险与诉讼成本

物业公司因催缴物业费起诉业主的案件数量庞大，且胜诉率极高。一旦被诉，业主不仅要补交物业费，还可能承担违约金、案件受理费等，耗时耗力。

3. 征信影响

目前物业费欠费尚未普遍直接纳入征信系统，但如果经法院判决后仍拒不履行，会被列入失信被执行人名单，俗称“老赖”，严重影响贷款、出行、子女就学。

4. 关系僵化，问题更难解决

物业与业主一旦走向对立，后续沟通更加困难，反而不利于推动楼上漏水问题的解决。这是一种双输局面。

五、正确维权四步走

既然拒交物业费不是武器，楼下业主该怎么保护自己？

第一步：固定证据，防止扩大

立即对漏水现场拍照、录像，有条件可请公证处保全。同时联系楼上和物业，现场确认漏水点，制作书面记录，由各方签字。若情况紧急，可自行找师傅应急止漏，保留维修票据，事后可向责任方索赔。

第二步：直接向楼上业主主张权利

通过物业、居委会或派出所获取楼上业主联系方式，发函明确要求限期修复并赔偿损失。根据《民法典》第一千一百六十五条和一千一百六十七条，侵害他人民事权益应承担侵权责任。租客不配合的，直接找房东，房东是第一责任人。

第三步：求助调解或诉讼

楼上耍赖，可以携带证据找物业或者社区居委会申请帮忙调解。调解不成，果断向人民法院提起诉讼，诉求包括：停止侵害（修复漏水）、赔偿财产损失（装修损坏、物品浸毁）、以及合理的鉴定费等。此类案件法律关系清晰，胜诉概率大。

第四步：如果物业确实“躺平”

保存好你向物业报修、投诉、请求协调的全部聊天记录、通话录音、书面函件。若物业收钱不办事，你可以另行起诉物业公司要求其承担违约责任，而不是直接在物业费上“默拒”。在诉讼中，这些证据也可作为要求减免物业费的依据，交由法院裁量。

【作者简介】

执业律师，毕业于扬州大学法学院。

诉讼业务方面，主要处理各类民商事诉讼案件，已为多家企业和个人处理多起诉讼及执行案件。非诉业务方面，主要从事企业运作管理、风险管控等法律事务，已为多家企业提供日常法律服务及业务支持，包括研究相关法律法规和政策、起草和审核法律文件，并根据顾问单位的需要提供相应的法律风险应对方案。

擅长领域：金融纠纷、公司商事纠纷、各类侵权纠纷、各类合同纠纷、劳动争议纠纷。