订婚后分手，共同买的“婚房”该怎么分？

作为婚家律师，见过太多情侣从“共筑爱巢”到“对簿公堂”——订婚后一起凑钱买婚房，满心欢喜盼着婚礼，可感情说散就散，曾经的“爱的小屋”，转眼变成争得面红耳赤的“烫手山芋”。

很多人默认“写了两个人名字就该平分”“谁出钱多就全归谁”，其实这些都是误区。先给大家一个核心结论：订婚后共同买的婚房，既不是必然平分，也不是谁出钱多就绝对归谁，核心看「共有基础」「出资情况」「登记约定」，法院最终会按公平原则判决，而非“一刀切”。

一、先搞懂：为什么分手了，婚房能分割？

很多情侣会问：我们没结婚，只是订婚，一起买的房，凭什么能分割？

这里要明确一个法律关键点：情侣婚前共同购房，哪怕登记在两人名下，本质上是「基于未来结婚、共同生活的目的」而形成的“共有关系”。这种共有，和夫妻婚后的共有完全不同——夫妻共有是法定的，而情侣共有是“约定+目的”导向的。

一旦婚约解除、感情破裂，你们“共同结婚、共同居住”的这个核心目的就落空了，「共有基础也就彻底丧失」。根据《民法典》相关规定，这种情况下，任何一方都有权向法院起诉，要求分割这套共有房产，这是法律赋予的权利，无需对方同意。

二、重点误区：登记“共同共有”= 一人一半？大错特错！

这是常见的误区，没有之一。很多情侣买房时，觉得“写上两个人的名字，就是对彼此的承诺”，却从没想过，一旦分手，这个“共同共有”的登记，并不等于“平均分割”。

法院在处理这类纠纷时，不会只看房产证上的名字，而是会综合考量4个核心因素，每一个都直接影响分割结果，尤其第一个，是重中之重！

1. 出资比例（核心中的核心）

情侣之间没有法定的财产共有关系，所以“谁出钱多，谁占有的份额就应该多”，这是法院分割的首要参考依据。这里的“出资”，不仅包括首付，还包括后续的房贷、装修款、物业费等，只要是用于房屋相关的支出，都算在内。

注意：出资不仅看现金，转账、刷卡、父母资助（明确是给双方购房的），都可以认定为出资。但一定要留好证据，没有证据的出资，法院很难认可。

2. 产权登记情况

登记为“共同共有”和“按份共有”，处理方式完全不同：

① 按份共有：如果房产证上明确写了“各自份额”（比如甲60%、乙40%），那么分手时，原则上就按登记的份额分割，除非有证据证明登记份额与实际出资不符，且双方有明确约定；

② 共同共有：如果没写具体份额，只是写了“共同共有”，法院就会结合出资、购房目的等因素，酌情确定份额，不会直接按5:5分割。

3. 购房目的与实际使用情况

这套房是专门为了结婚准备的婚房，还是双方共同居住使用？目前房屋由谁居住、谁负责维护？这些都会影响法院的判决。

比如，一方一直居住在房屋内，且承担了大部分房贷和物业费，法院可能会倾向于将房屋判给这一方，由其向另一方支付相应的补偿款，这样更符合“物尽其用”的原则。

4. 房屋市场价值变化

房屋是升值还是贬值，直接影响补偿数额。分割时，法院会参考房屋当前的市场价值（通常需要双方协商，协商不成的，会委托第三方机构评估），再结合份额，计算出一方需要向另一方支付的补偿款。

举个例子：当初两人共同出资100万买的房，首付50万（甲出35万，乙出15万），房贷由双方共同偿还了20万（甲14万，乙6万），现在房屋升值到180万。总出资甲50万，乙21万，出资比例约71:29，法院可能会判决甲分得70%份额（126万），乙分得30%份额（54万），扣除双方已支付的房贷，甲再向乙支付相应差额即可。

三、婚家律师重点提醒：婚前共同买房，这3个“避坑点”一定要记牢！

1. 资金流转务必留痕

这是最关键的一点，也是日后维权的核心证据。不管是首付、房贷，还是装修款，只要是涉及房屋的支出，转账时一定要备注清楚，比如“购房首付”“婚房装修款”“房贷还款”，不要只写“转账”“借款”，更不要用现金交易。

另外，建议双方单独开一个共同的银行账户，专门用于支付房屋相关费用，所有支出都从这个账户走，这样后续对账、举证都会更方便。如果是父母资助的钱，一定要让父母明确表示“该款项是用于双方共同购房”，最好有书面说明，避免日后父母主张是“借款”，引发额外纠纷。

2. 协议先行，把“丑话说在前面”

很多情侣觉得“谈协议伤感情”，可事实上，一份明确的《共同购房协议》，才是保护双方感情和财产的最好方式。协议里一定要写清楚这3点，缺一不可：

① 双方的出资比例、各自的房产份额；② 房贷的偿还方式（各自承担多少，还是共同承担）；③ 若婚约解除、双方分手，房产如何分割（比如谁取得房屋所有权，向另一方支付多少补偿款，多久内支付完毕）。

3. 感情生变，及时处理，别拖延！

一旦确定分手，不要因为伤心、赌气，就拖延处理房产问题。时间越久，证据越容易遗失（比如转账记录、聊天记录删除），房屋市场价值也可能发生大幅变化，后续分割会更麻烦。

婚前共同置业，本是两个人对未来的美好期许，可感情无常，谁也无法保证走到最后。理性规划财产，不是不信任，而是对彼此最负责的态度。

愿每一段感情都能圆满，也愿每一个人，在感情结束时，都能守住自己的合法权益。

作者简介

朱丽律师，合伙人律师，中国人民大学民商法研究生。常州市钟楼区优秀律师，常州律协婚姻家庭业务委员会委员、钟楼区人民法院律师调解员。

深耕婚姻家事法律领域，擅长离婚纠纷、房产分割、遗产继承等疑难案件，精准把控案件关键点。同时专注家族企业治理、股权架构搭建、资产债务隔离及财富传承规划，擅长处理股权纠纷与家庭财富风险防控，办案经验丰富，全力维护当事人权益。