江苏地区不动产司法拍卖相关问题分析及应对

进入法院强制执行阶段后，法院查控发现被执行人名下有不动产，申请人是否可以启动司法拍卖程序？实践中，被查封的不动产可能存在不动产系被执行人唯一住房、不动产设有抵押权、不动产内有承租人、被执行人和案外人共有不动产等情形，下文将对此进行简要探讨。

一、不动产是被执行人唯一住房，是否可以申请司法拍卖？

可以。实践中一般先由法院组织申请人和被执行人协商预留5到8年的租金价并形成笔录，待不动产拍卖款到账后由法院将协商价交付被执行人用于基本生活。

法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条

金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

二、不动产上设有登记抵押权，申请人作为在后登记的抵押权人或者普通债权人是否可以申请司法拍卖？ 

实践中，当第一顺位登记抵押权人未进入执行阶段，作为在后登记的抵押权人或者普通债权人申请司法拍卖的，法院并非一定同意，若法院衡量后发现拍卖后的余款对执行债权的覆盖力度较低，法院一般会拒绝进行司法拍卖。

举例：不动产是被执行人唯一住房，协商预留租金15万元，不动产抵押权人的债权为50万元，申请执行人的普通债权为10万元，不动产的市场价大概100万，一拍一般七折即70万上拍，若一拍流拍，二拍一般再打八折即56万上拍。根据目前的市场环境，房产二拍拍卖都未必成交，预设二拍顺利成交，剩余费用（56万-50万-15万-被执行人依法应当承担的税费等必要费用）不足以覆盖申请人的债权金额，法院不会启动法拍程序。

提示：申请人申请不动产司法拍卖可能会垫付一些费用。若是不动产是通过评估的方式确定价格，一般由申请人垫付评估费。若是被执行人不配合开门，一般由申请人垫付开换门锁的费用。若是被执行人未清空场地，法院强制清退的，可能会要求申请人寻找仓库存放被执行人的房内物品。

法律依据：《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第31条

人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。

三、不动产内有承租人，申请人是否可以申请司法拍卖？虚假租赁如何判断？

3.1实践中，出租并已经转移占有的租赁权优先于抵押权，抵押权又优先于未转移占有的租赁权，即已转移占有的租赁权＞已设立的抵押权＞未转移占有的租赁权。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百零五条

抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

3.2虚假租赁的判断

江苏省高院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》第3条、第4条

案外人以其在执行标的被设定抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；（2）承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的；（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；（4）承租人或被执行人伪造租金交付或收取证据的；（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的；（6）承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。

承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的，应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：①租赁合同的订立时间；②租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；③租金支付是否违反常理；④是否办理房屋租赁登记备案手续；⑤是否存在名为租赁实为借贷情形；⑥租赁房屋是否实际转移占有使用；⑦是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。

案涉不动产为被执行人或其他人占有使用，承租人仅以其已向房产管理部门办理登记备案，并将该不动产登记为新设公司营业地址为由主张租赁权的，应认定其未实际占有并使用该不动产。承租人已在租赁的土地或房屋内从事生产经营活动，包括已将租赁物用于生活、生产、经营、已进行装修或以其他方式行使对租赁物的实际控制权的，应视为承租人实际占有并使用租赁物。

四、查封不动产的所有权人不止有被执行人，还有案外人，申请人是否可以申请司法拍卖？

可以。

法律依据：《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》第四条

生效法律文书仅载明被执行人个人为债务人，对于下列财产，执行法院可以执行。

（一）被执行人配偶名下的存款、股权（股份）、金融理财产品等，婚后登记在被执行人配偶单方名下的房产、车辆以及婚后登记在被执行人和其配偶双方名下的房产、车辆等财产；

（二）登记在被执行人及其他人名下的共有财产以及登记在案外人名下但案外人承认属于被执行人财产或同意作为被执行人财产接受强制执行的财产；

（三）对于被执行人未成年子女名下与其收入明显不相称的较大数额存款，登记在被执行人未成年子女单方名下的房产、车辆或者登记在被执行人和其未成年子女名下的房产等，执行法院可以执行。

对于共有财产，应当先行实物分割后执行，但不能实物分割或分割会导致财产价值明显减损的，执行法院可以整体处置。

对于处置后变价款的执行，以被执行人在共有财产中所占份额为限。被执行人在共有财产中所占份额，以登记公示为准；没有登记公示的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。但对于被执行人配偶单方名下以及被执行人与其配偶双方名下的夫妻共同财产，原则上以1/2份额为限执行。

在人民法院整体处置前，共有人愿意支付被执行人应有份额部分对应的价款申请排除执行，债权人和债务人对此予以认可的，人民法院可以准许。处置时鼓励共有人积极参与竞买，共有人竞买成交后仅需支付被执行人应有份额部分对应的价款即可。

结语：实践中，被执行人名下有不动产但法院认为不适合处置而结案的案例较多，但这并不代表已结案的债权人无法享受不动产的相关权益，后续也有可能通过参与分配的方式获得一定执行款。债权人需积极关注不动产近况，定期在司法拍卖网（一般在淘宝/京东的司法拍卖界面）搜索不动产，后期可能会出现其他债权人成功申请司法拍卖的执行案件，一旦查到相关信息，及时联系自己执行案件的执行法官，将相关司法拍卖信息反馈执行法官并沟通参与分配的相关事宜。

【作者简介】

执业律师，毕业于扬州大学法学院。

执业以来，诉讼业务主要从事各类民商事诉讼和刑事诉讼，已为企业和个人处理数百起审判案件和执行案件。曾为广发银行常州分行代理几十起诉讼案件；曾为常州玻璃钢造船厂有限公司、常州汇通投资有限公司等国有企业代理几十起诉讼案件。

非讼业务主要从事机关单位、事业单位和企业运作管理、风险管控方面的法律业务，已为部分机关单位、事业单位和多家企业提供日常法律服务和业务方面的法律支持，研究相关法律法规和政策，起草和审核法律文件，根据需要提供相应的法律风险应对方案。

擅长领域：金融纠纷、公司商事纠纷、各类侵权纠纷、各类合同纠纷、劳动争议纠纷。