文韬视野 | 开发商面临破产清算时商品房消费者如何维权？

在“房住不炒“宏观调控政策之下，房地产市场正在逐渐回归理性。与此同时，调控下也给房地产行业带来了一些后遗症，其中以开发商面临资金问题、无法正常交付的事件居多。如果不幸遇上这种问题，购房者往往缺乏处理方法和经验，因而感到无助。实际上现在通过破产拯救烂尾楼是一个非常常规的策略。开发商客观上经营不下去了，给开发商再多的时间拖着不走法律程序，结果要么是资产被转移了，要么是资产被其他债权人分配了，对商品房消费者来说是弊大于利。这次，我们就讲讲万一开发商破产了普通的商品房消费者该如何处理。

房屋已经建成的情况下，破产企业即有对商品房消费者履约的可能，也就是有可能能够拿到房子。在仅仅是没有办理产权证的情况下，商品房消费者可以要求破产管理人代开发商办理房产证。相关费用按照法律规定承担。

现房按揭中，开发商破产对房屋的权利归属没有任何影响。商品房消费者仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。

商品房消费者首先要明确自己作为债权人的身份地位。由于房子在交付前尚不属于物权，是一种债权，司法实践中，法律会根据购房者支付的房款比例不同给予不同程度的保护，具体可按照已支付的购房款占全部购房款的比例分为两类，即已经支付了50%以上购房款的商品房消费者以及已支付的购房款不足50%的商品房消费者。不同的比例，维权思路也是不同的，所以商品房消费者维权前，要确定自己已支付的购房款所占全部房款的比例。

需要注意的是，请求给付房产还需要满足另外两个条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。最高法院认为，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合规定的精神。

购房消费者的权利优先于债权人的抵押权，这一规则系针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，法院会严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。若房屋买受人无法自证其为购房消费者的情况下，应当不适用上述规定，这也是大家要特别注意的地方。